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#住商在嘉義 嘉義有興嘉 ~~「追求卓越，滿足並超越客戶的期望」~~ 以真誠、專業、認真的服務態度，幫助客戶解決問題，並提供一個透明、公正、安全的交易環境，讓買賣房子變成既輕鬆又快樂的事情，並以全店平均十年以上的房地產專業經驗，為您提供正確詳細的不動產財務建議，節稅規劃及法務諮詢，「同樣的付費，您有權選擇最好的服務」！ 05-2861168住商興嘉店-溫馨的小叮嚀 買厝加註自保 違約不上身 金融海嘯襲擊，再加上銀行雨天收傘，不少銀行對房屋放款更加緊縮，住商興嘉店提醒年底要交屋的買方，為了預防交屋的訂金因為銀行房貸下不來、現金不足無法交屋，造成不自願違約，訂金被賣方沒收，可以加註自保條款，「如果銀行貸款成數有問題、交易自動取消」。 　去年就曾經發生過，因銀行不願意貸給買方那麼高的成數，並且還到已經完稅後，才告知買方，買方沒有辦法在短時間內湊出那麼多錢，硬生生的被沒收了10％的訂金，約是100多萬元。 　過去房貸很好貸，銀行貸給你8成，剩下不足的部分，可以再用個人信貸的方式補足，但現在不同了，銀行只願意貸到6成、7成，剩下不足的自己要想辦法。 　有時候銀行的動作慢，要到完稅階段才告知願意貸款成數，買方根本就沒辦法在短時間內湊出那麼多錢，只能變成違約，依照房屋簽約條文，訂金就被賣方沒收。 　最好的方式就是在簽約的時候，在合約上加註「如果銀行貸款成數有問題、交易取消」，已經交付的訂金也要全數歸還買方，給買方最大的保障，當然這樣的條款必須在一開始就雙方協調清楚，以免造成交易的不愉快。 　最近也發現，有越來越多的銀行貸不到買方要的成數，到最後要向多方親友借款，才湊到錢交尾款，自保條款還是先寫上去，避免訂金被沒收。 　最近也有接觸到一些被股市套牢、生意周轉金卡死的買方，貸款雖然貸下來，但自己知道後續的房貸付款根本很難繳出來，訂金也只能給賣方沒收，但金額都不大，約在20萬至50萬之間。 　如果遇到貸款貸不下來的狀況，買方也可以好好的跟賣方溝通，或許有機會能從合約中找出一些人情，不至於訂金全額被沒收。 購屋掌握四策略 議價占上風 購屋市場，買方出頭，專家指出，要避免雙方對房價看法分歧，買方應掌握四大策略，才能在房地產市場中，找到預算之內、又是心目中的愛屋。 　一、屋主持有時間的長短而定： 　同樣的條件下，10年前或房市低迷時期購屋的屋主，所買入的成本，相較於3年前或房市紅火時期購屋的屋主，當然比較低，買方應考量屋主持有該房屋的時間長短，再決定議價空間。 　在房市高檔買入而要出售的屋主，由於購入成本已被墊高，因此，買方的議價空間恐怕不會太大。 　二、屋主的急迫性： 　用這個方法可探測屋主的口袋深度。如果屋主不急，買方較不易大肆殺價；而若像是投資客等急迫性較高的屋主，口袋資金賠光光，此時買方表現出購屋的誠意，議價幅度也合理，就可能提高成交機會。 　三、以平均單價議價，而非以總價議價： 　舉例，以地坪30坪的店面、總價1,200萬元而言，平均單價是每坪40萬元，如果以總價議價，頂多砍到1,000萬元，換算下來，每坪單價是33萬元。 　反之，如果以平均單價來議價，用原本每坪40萬元的價格，再打個8折，則每坪可議價到32萬元，總價可降到960萬元，甚至還可再向賣方要求湊個整數，950萬元成交，成交率都不低。 　四、對喜歡的物件，勇敢提出斡旋金： 　看中喜歡的房子時，可支付斡旋金，表示出價誠意。住商興嘉店蔡麗卿店長指出，不論房屋總價多少，斡旋金通常介於5萬元至10萬元不等，價位開得愈多，能讓屋主更能感受到買屋的誠意。 　下斡旋後，仲介經紀人會與購屋人簽約，斡旋時間通常是一周，如果斡旋時間已過，但屋主不願讓步，則可退回斡旋金、另談新案。 #住商在嘉義 嘉義有興嘉